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      陽光城債務風波

      田國寶2021-11-04 20:08

      經濟觀察網 記者 田國寶 在11月3日召開的“中山證券-陽光城集團購房尾款資產支持專項計劃2021年第一次有控制權的資產支持證券持有人會議”上,投資人通過了陽光城(000671.SZ)提出的“20陽光優”展期一年的要求。

      這筆即將于11月8日回購的私募ABS債券,截至目前余額12.7億元,實際到期日是2022年11月18日。通過對該筆回售債券的展期,陽光城避免了信用債違約的尷尬,但違約風險依然沒有消除。

      除了該筆私募債,陽光城還有3只美元債也在與投資人協商交換要約。而且,據多個資本市場人士透露,陽光城有30億元的永續債,目前也在與投資人談判尋求更長期限,但美元債和永續債的展期能否獲得通過,目前還存在不確定性。

      在三道紅線、兩個上限、預售資金監管趨嚴背景下,2021年下半年,房地產市場銷售和回款大幅度下滑,導致部分房企流動性承壓。與二季度末比,三季度末陽光城現金及現金等價物余額減少195億元。

      截至三季度末,陽光城現金及現金等價物余額209.6億元,一年內到期債務283.1億元。由于部分現金被債券金融機構質押,難以回流到總部,使得其流動性風險進一步加劇。陽光城一位管理層人士坦言,目前面臨著較大償債壓力。

      風波

      11月1日,陽光城發布公告,計劃對旗下3只美元債交換要約及1只國內私募債進行展期,并希望獲得投資人的通過。其中,國內私募債“20陽光優”發行于2020年11月,將于2021年11月8日進行回售,本息合計12.89億元。

      11月3日,中山證券管理人召集投資人召開電話會議,對“20陽光優”變更兌付方案進行記名投票表決,投票分為現場和非現場兩種方式,有超過二分之一的持有人票數通過即視為生效通過。

      根據中山證券的公告,“20陽光優”于10月15日-10月19日進行回售登記,根據登記結果,回售張數為1270萬張,涉及本金12.7億元,利息1854.54萬元,合計需要回售金額12.89億元。

      這意味著這筆還有一年到期的債券,需要全部回售注銷。公告透露,截至11月1日,陽光城完成了利息資金的籌集,但“尚未全額籌集‘20陽光優’回售所需兌付本金”,所以召集投資者協商展期。

      中山證券在公告中稱,根據該筆債券運行情況,由于陽光城流動性出現較大困難,有可能觸發加速清償事件、資產服務機構解任事件、權利完善事件和專項計劃提前終止等事件。

      同時中山證券提示投資人關注陽光城的“經營風險和破產風險、基礎資產現金流不足風險和截留風險、權利完善通知無法及時發送的風險和信息披露事項無法及時準確獲悉的風險等”。

      由于無法償付本金,因此陽光城希望將該筆債權的兌付日延長至2022年11月8日。11月3日,投資人線上會議召開,當天晚上,根據陽光城及投資人方面給出的信息,展期獲得投資人通過。

      11月1日,陽光城還發布一份公告,計劃對旗下3只美元債進行交換要約,并對另外5只美元債修訂契約。

      交換要約的3只美元債分別為2021年11月12日進入回售期利率為10%的2.47億美元票據;2022年1月11日到期票面利率5.3%的2億美元票據;2022年3月18日到期利率10.25%的3億美元票據。

      按照公告,3筆美元債余額共計7.47億元美元,其中85%需要進行交換要約,也就是說,交換要約條件達成,需要獲得余額85%的持有人同意。

      一位香港資本市場的人士表示,交換要約可以理解為展期,即原有債券到期后,發行人以新債券進行置換,而不是兌付和償還。對投資人而言,雖然兌付時間延后,但避免了債券的直接違約。

      該人士表示,美元債想要獲得投資人通過并不容易,部分投資人認為交換要約只是將違約的時間延緩,并沒有解決流動性風險,因此投資人更傾向于違約后進行債務重組,而非交換要約。

      相對于銀行、信托等借款有實物資產作抵押,一般信用債償付風險更大。在投資人看來,陽光城與泰康簽下條件苛刻的對賭協議,意味著陽光城沒有更多選擇,所以更不相信陽光城能夠徹底解決流動性風險問題。

      另一位投資人告訴經濟觀察網,即便是85%交換要約獲得通過,剩余的15%同樣存在違約風險,“如果違約不可避免,越早進行債務重組越好,一旦陽光城的資產被相關債權機構查封,加上保交付底線,拿什么來還信用債?” 

      根據公告,美元債交換要約能否通過將在11月10日完成投票,如果這項動議無法取得投資人通過,陽光城面臨著較大違約風險。陽光城稱,融資環境及按揭貸款下滑,使得債務的資金來源受到限制,現有的內部資源可能不足以償還交換要約票據。

      質疑

      早在10月上旬,陽光城的美元債價格出現大幅下跌,彼時,由于陽光城遲遲沒有公布9月銷售業績,投資人認為陽光城9月業績在進一步惡化。此前的7月和8月,其單月銷售金額均創下年內新低。

      10月15日晚間,陽光城公布了9月業績,單月銷售金額達到了209億元,不僅創下年內單月銷售額新高,也超過去年同期,成為單月銷售金額同比增長為數不多的房企之一。

      10月20日,陽光城還兌付了一筆國內信用債,資本市場質疑有所減緩,美元債的跌幅面有所收窄,但10月陽光城的多筆美元債跌幅依然超過30%。

      10月28日,陽光城公布三季報,雖然前三季度的營收和凈利潤均實現同比增長,但第三季度均呈現大幅下滑,董事陳奕倫與姜佳立對陽光城的業績提出質疑,要求管理層給出合理解釋。

      陳奕倫與姜佳立均為戰投方泰康集團派駐到陽光城的董事,顯示了戰投方對陽光城的業績并不滿意。上述資本市場人士認為,如果陽光城無法完成與泰康的對賭,要么需要與泰康重新談判,要么需要引入新的戰投。

      受一系列因素影響,10月29日到11月3日,陽光城股債雙殺,股價累計跌幅超過24%;美元債凈價均跌至兩折左右,國內信用債凈價也跌至30元以內?;葑u、穆迪和標普先后下調了陽光城的評級。

      上述陽光城管理層人士認為,陽光城遇到的問題是房地產行業普遍存在的問題,從2020年四季度三道紅線實施以來,房企在降杠桿過程中,遭遇房地產市場下滑和回款雙重打擊,導致流動性緊張。

      2020年以來,陽光城的有息負債按季度持續環比下降中,2020年下降了59億元,2021年前三季度下降了195億元,其中第三季度下降了98億元;同期,經營性現金流入1004億元,不及2020年同期。

      有息負債規模在不斷降低的同時,陽光城的現金流也在下降,從2020年底的405億元一路下滑至2021年6月底的335億元和2021年9月底的209億元。截至三季度末,現金已經無法覆蓋283億元的短債。

      在近期與美元債投資人溝通中,陽光城稱,11月有40億元到期債務,從三季度末的現金余額來看,陽光城償還2021年內到期債務壓力并不大,但其對美元債交換要約和國內私募債展期的公告中,又稱沒有足夠的資金用來償付。

      通常情況下,現金及現金等價物中并不包括受限資金,9月底還有209億元現金的陽光城,緣何在一個月內到了無法償債的地步。

      疑云

      在美元債交換要約公告中,陽光城稱,三道紅線出臺一年后,房地產和資本市場經歷一個拐點,政策持續收緊、信貸事件頻發、消費者信心惡化,導致多個再融資通道暫時關閉,短期流動性面臨巨大壓力。

      對于可能無法按時償還即將到期票據的原因,陽光城稱,一方面由于當前融資環境的急劇下滑和銀行機構對資金占用,限制了資金來源;另一方面是因為資金中很大一部分是受限資金和預售監管資金。

      從2021年三季報來看,第三季度陽光經營性現金流入333億元,與第一、二季度相當,同期經營性現金流出為205億元,較前兩個季度有不少下降。第三季度陽光城經營性現金凈流入達到了127億元。

      在與投資人溝通中,陽光城表示,下半年以來,由于銷售不達標、回款困難等因素影響,截至11月初,全口徑回款金額是252億元,其中三季度每月回款保持在60億-70億元左右,10月降至27億元,11月回款預計只有十幾億元。

      三季度,陽光城投資性現金凈流出了84億元,籌資性現金凈流出達到了319億元。同期,陽光城有息負債減少98.8億元,其中一年內到期債務減少20.8億元,一年以上的有息負債減少78億元。

      長期負債大幅減少通常有兩種可能:一是當季度部分長期債務轉為短期債務,加上長期負債增加較少,導致整體規模下降;二是對部分未到期的債務進行提前償還,但對于目前資金緊張的陽光城來說,顯然沒有提前償還債務的動力。

      截至三季度末,陽光城短期有息負債283.1億元,現金及現金等價物余額為209.6億元,資金對短期負債的覆蓋不足。在與機構投資人溝通中,陽光城稱,6月以來負債減少253億元,基本沒有新增融資。

      對于陽光城而言,情況顯然更為糟糕,陽光城告訴投資人,目前現金余額260億元左右,與9月底相比增加了近50億元,但可以動用的只有6億-7億元,其中4億元將用于償還美元債,2.5億元用于支付境內債。

      另外,目前陽光城還有250億元在途回款。由于陽光城計劃將3筆美元債展期到2022年9月,有投資人問陽光城,到明年9月,可以從項目上拿到多少資金?陽光城表示,當前環境下,無法預測。

      今年以來,受一系列違約事件影響,為了保交付,各地對預售資金監管逐步趨嚴。但260億元現金中僅有不到7億元可動用,顯然資金受限比例已經遠遠超過正常預售監管資金要求。

      對于為什么有這么多資金被限制,陽光城并沒有給出答案。多個金融機構人士告訴經濟觀察網,除了部分預售監管資金外,其他資金可能是被金融機構限制了,無法從項目層面回流到集團總部。

      一般情況下,項目層面向銀行、信托等機構融資,如果項目想要預售,需要對原有抵押進行解除,由于項目銷售回款是償還借款主要的來源,金融機構多數會配合項目解押,以辦理預售證。

      如果項目解押,意味著金融機構失去了抵押物,通常情況下,在追加其他資產作為抵押物的同時,該項目的預售資金賬戶也會受到限制,即項目回款優先被用來償還金融機構借款,剩余部分才能回流到集團總部。

      陽光城方面表示,從3月就開始出售商業和酒店資產,但進展比較緩慢,目前已經和阿里“談了價格,也做了盡調,但還沒有簽協議”,7月開始出售住宅項目,但進展不暢,有些報價無法覆蓋項目負債。

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      不動產開發報道部主任兼高級記者
      主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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